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使用套内面积交易 还要为公摊面积买单吗?
来源:    编辑:    发布时间:2019-03-20 09:02:46    浏览次数:922
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最近,国家住建部公布了相关文件的征求意见稿,首次提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,虽然只有短短的一句话,却引发了大家的极大关注。很多人的手机里都被“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。那这是不是意味着实施多年的以建筑面积销售的方式要成为过去式了呢?我们真的不用为公摊面积买单了吗?一起来看记者的调查。


买过房子的人都知道,房子的实际使用面积会比建筑面积少很多,而这差别的部分就是公摊。那什么是公摊面积呢?简单来说,就是整个小区的公共区域加起来分摊到每户头上的面积,买房者不仅要为实际的栖身处付钱,还要为公共区域买单,像电梯井、垃圾道、设备间、配电室、值班警卫室……这些面积不小、又难以测量的“公摊”,也不知不觉成了一头吸金的“巨兽”。


近日,就有市民在网上发帖称,自己居住的安置房公摊面积达到30%-35%,这些都是我们用钱买来的,并不清楚如何计算。和这位网友有相同看法的人不在少数,在他们看来,公摊面积的划分并不明晰,缺乏统一标准,一些公摊区域容易被开发商用作其他用途,比如划作车位出售等侵犯业主的权益。市民张先生说:“哪些是公摊面积,怎么测算我们都不知道。对开发商来说,他说多少就多少,一百平方米给你70平方米就70平方米,对于我们来说就是一笔糊涂账。”


公摊面积伤民,消费者直呼都是“坑”。有业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。因为,除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘报告,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱;再比如,日后的供暖费、物业费等等,各家公司往往要加上公摊面积收取,这又给购房者造成一笔超额支出。2018年9月,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》。文章指出,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%,公摊面积“猫腻”严重影响了购房的居住获得感,相关报道引发全国热议。


而要从制度上堵住这一漏洞,或许可以从“按套内面积交易”开始。相关征求意见通知一经发布,引来大家的欢呼。某小区置业顾问吴浩认为,取消公摊面积,房价会更透明,对大家都有好处,及时跟进消息动向,把国家政策变成购房者的利好。购房者刘爱花兴奋地说:“对买家卖家来说皆大欢喜,原先建筑面积120平方米,去掉公摊面积,房屋面积90平方米,现在买120平方米就住120平方米,心里肯定高兴。实买实住最好,还能省下一笔钱。”


这次住建部公布的征求意见稿引发如此热议,在百姓眼里最关注的就是,能否给自己住房消费减轻点压力?那么,交易方式改变后,到底能不能给老百姓省钱呢?


在房地产销售市场工作多年的薛以山认为,目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋,这是国际主流交易方式。另外,因为当前住宅的公摊面积较高,消费者在购买的时候,房屋面积和实际居住体验差异比较大,这也影响了整个住宅消费市场体验。不过,按套内面积进行交易,对购房者的购房成本基本没有影响。“若按净使用面积来计算,价格肯定要上涨。这个道理很简单,比如我们买核桃,生核桃可能买15块钱一斤,买核桃仁则要30块钱一斤,建筑成本由谁来承担,开发商不可能贴钱、赔钱去搞开发,虽然公摊面积不计算在内了,价格肯定要上涨。”


公摊面积的建设成本是开发商绕不过去的一个刚性成本,假设房屋总价还是不变,意味着套内使用面积的单价随之上涨,那么具体会上涨多少呢?记者以目前邳州二手房100平方米、单价5698元来计算。假设公摊面积成本由业主承担,房屋总价不变,这其中有25%的公摊面积,按照实际套内使用面积75平方米算,房屋均价每平方米7597元,涨幅达到33%。不过征求意见稿中并没有说明公摊面积由谁承担。


假若开发商选择承担公摊面积成本,并且不提高套内面积的价格,又会产生怎样的结果呢?北京风光地产邳州分公司总经理魏雷认为,如果公摊面积不计入业主套内面积,有可能开发商会为了减少成本,增大利润,选择缩小公共走廊、设施投入,从而降低居住的品质。


如果按套内面积计价,但是价格又不能提高的情况下,势必让开发商承担公摊面积成本,那么,从开发商角度来说,就会千方百计压降公摊成本。例如,重庆已经执行取消公摊17年,重庆的多数住宅楼盘就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房,而其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。也就是说,没有公摊或者公摊很小的住宅是把“双刃剑”,如果消费者不承担公摊成本,开发企业的成本压力就会非常大,为了降低成本,开发商就会从设计上降低公摊,那消费者使用的时候舒适度就会降低。那么,我们如何找到一个平衡点呢?


要做到这一点,还是需要政策的约束。比如说,以后正式出台的住宅规范里面,会规定大厅、电梯厅等公共设施必须至少达到一定的标准等等。那么,这项政策什么时候能落地,对新房和二手房交易将会产生怎样的影响?薛以山认为,目前来讲对市场影响不大,毕竟在征求意见稿阶段,在新规范出来之前,我们只能按老规范来执行。对于二手房交易,北京风光地产邳州分公司交易部主管吕桥认为,取消公摊后,影响二手房的估价模式,买房者会更看中套内面积单价,公摊大的二手房会更难卖出去。“房子总价还是不变的,对于卖方来说,比如说他的房子是80万卖,取消公摊他还是80万卖。唯一的影响是单价会变高,可能在评估的时候,会牵扯到其他费用方面的东西。”


取消公摊面积对于房价的实际影响,目前我们还不得而知。但可以肯定的是,对住房市场而言,更透明的交易方式意味着更健康的发展环境。那么,您支持取消公摊面积吗?我们在“邳州银杏甲天下”微信公众号的互动专区设置了相关话题讨论。约有58%的网友持支持观点,他们认为“取消公摊面积,按照套内面积计价方式,所见即所得,可以保障购房者的权益”;约有42%的网友持不同看法,他们认为“取消公摊面积,对房价的影响十分有限,小区环境还得不到保证,得不偿失”。


手机用户老雪说,国家有关机构终于看到了,公摊问题有望解决,赞。手机用户月亮湾认为,买连壳的核桃好的坏的分不清,核桃仁好坏一眼就看出来了,按套内面积计算好,宁可涨价,明明白白消费。手机用户人这一辈子说,物业费、供暖费都是按建筑面积算的,取消公摊面积,物业费、供暖费是不是可以少交了。而手机用户保存爱好直言:“洗洗睡吧,别想这样的好事了,羊毛出在羊身上,你还能精得过开发商?”手机用户涛哥指出,是不是意味着以后都是房子没有绿化了?


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前房屋交易是以总价购买来进行的,因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易,房屋销售的单价肯定会有所提高,因此对于有房者来说,并不用担心这个政策会给自己带来亏损。公摊面积在合理范围内,其实能有效增加购房者的居住舒适度,如果取消了的话,买房者可能需要面临新的问题,这也是不得不考虑的。但事实上,目前政策尚处于公开征求意见阶段,主要约束的是工程建设方面,不涉及后期的物业费、取暖费等。同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准,更多内容还等待有关部门做进一步解读。恒久律师事务所律师杨雷分析,住宅项目规范是建设工程的一个技术规范,并不是房地产交易规范。该项目技术规范约束的是开发商和建设单位,并不是主导房地产交易市场行为。而目前决定公摊面积去留的,是商品房销售办法,该办法是2001年原住建部颁发的,第18条明文规定,商品房面积可以按套内面积计价,也可以按建筑面积计价。目前,我国的建筑市场适宜建筑面积方式计价,虽然说民间对取消公摊面积呼声很高,但为时尚早,目前该商品房销售办法没有修改,那么这种公摊面积的去留还存在不确定因素。


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