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姐姐以妹妹名义买房,现在妹妹却说是借款,邳州法院这样判...
来源:    编辑:邳房网6号    发布时间:2019-09-11 09:09:24    浏览次数:1565
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      20多年前,王大妮以妹妹王小妮的名义购买了一套住房。因为是亲姊妹,王大妮一直没有催促王小妮办理过户手续。2017年,王大妮得知妹妹和妹夫用她购买的房屋抵押贷款后,要求王小妮将房屋过户。但王小妮称,房子为她所有,姐姐王大妮当年支付的款项是借款,并非购房款。为此,姐妹反目,王大妮将妹妹和妹夫告上法庭。


  姐姐住了二十余年的房屋
  被妹妹抵押贷款
  1995年,王小妮的单位分房。她告诉姐姐王大妮,房子可以转让给姐姐,由大妮支付房款。王大妮欣然同意,并很快向妹妹支付了先期购房款20000元。次年初,在妹夫张强带领下,王大妮到王小妮单位缴纳了剩余房款12000元。该房产在1996年时符合上房条件,王大妮随即上房居住并落户。
  该房产分别于1996年和1999年办理了房屋所有权证书及土地使用权证书,但办理到王小妮名下。王大妮想要妹妹协助过户,但王小妮以各种理由进行推脱。后王大妮离婚,需要与丈夫进行财产分割。王大妮遂称所住房屋为妹妹所有,该房屋没有进行分割。离婚后,王大妮没有再催促妹妹进行过户。
  但在2017年,王大妮得知妹妹和妹夫将她所住房屋办理了抵押贷款,王大妮有些担心,但王小妮称,等解押后,她会协助姐姐办理过户手续。为了让姐姐放心,王小妮将房屋所有权证书交给姐姐保管。2017年下半年,王大妮查询得知,妹妹交给她保管的房产证已被挂失注销,而妹妹还补办了新的权属证书,且添加了妹夫张强为共有人。为此,王大妮与妹妹反目,并将妹妹王小妮诉上法庭,要求王小妮履行过户义务。


  妹妹:向姐姐借款买房
  并非转让房屋
  2018年6月,邳州市人民法院开庭审理了此案。王小妮和丈夫张强辩称,他们没有义务协助姐姐王大妮办理房屋产权登记。王小妮称,1995年4月,她所在单位分房。为买房,她向姐姐借款2万元,并随手写了一张收据。
  “那是借款,我已经还了,但是借条没有收回,那钱并不是房屋转让款。”王小妮说,王大妮仅凭收据主张房屋转让的理由不能成立,她和姐姐之间根本没有房屋转让的事实。而姐姐在此房屋居住,纯属姐妹间的亲情关系借住,姐姐将户籍落户在该房屋,是因为小孩上学,户籍学区的需要。王小妮认为,户籍登记不能证明房屋产权的归属。而且涉案房屋的产权登记一直是在她的名下,从1995年至2018年,已经23年之久,王大妮没有主张过任何权利的事实,根据法律规定,已经超过诉讼时效。王小妮请求法院依法驳回王大妮的起诉以及诉讼请求。


  一审法院:姐姐借名买房
  妹妹应协助过户
  邳州市人民法院审理中发现,1995年开发商出具的售房收据写明,房款交款人是原告王大妮,同时备注了被告王小妮的名字。交房后,王大妮即对房屋进行装修入住,同时将户口迁移至涉案房屋所在地。
  2014年,被告王小妮曾给原告王大妮发送信息,内容为:“你不要急我这两天准备好钱就把土地证拿给你,不要害怕,我不是你想象的那样人。”
  法院认为,被告王小妮虽主张房款是借款,但购房后双方从未协商过还款。
  本案中,原告王大妮作为被告王小妮的同胞姐姐,实际出资购买涉案房产。虽因历史分房原因致房产权属证书登记在被告王小妮名下,但王小妮未实际在涉案房产中居住、生活,且在事后原告王大妮与其联系时,明确“你不要急我这两天准备好钱就把土地证拿给你,不要害怕,我不是你想象的那样人”。
  据此,表明其对涉案房产实际所有人系王大妮的事实明知。被告王小妮主动将自己分得房产的权利转让给其姐姐王大妮,并配合办理相关手续,王大妮实际支付了购房款,双方之间合意事实清楚,被告王小妮作为房产登记所有人,理应诚实守信,但其将房产进行抵押贷款,侵害了原告的利益,已属违约,其应承担相应的违约责任。邳州法院综合认定,涉案房产系借名买房,双方发生纠纷,被告王小妮应将房产过户给原告王大妮。


  二审法院:“房子是我妹妹的”的陈述
  不足以推翻房屋买卖关系


  王小妮和张强不服提起上诉。2019年5月,徐州市中级人民法院开庭审理此案。王小妮和张强诉称,原审法院查明的事实以及证据不能证明上诉人王小妮与被上诉人王大妮之间存在房屋买卖合同关系,原审法院认定被上诉人实际出资购买涉案房产,缺乏事实依据。
  对此,王大妮反驳称,她在2014年10月时,催促妹妹到房管局办理了抵押注销手续。当时,妹妹王小妮承诺配合过户,后又谎称土地证丢失无法过户,并带领她到邳州市国土资源局领取土地证变更审批表,随后又用其他理由没有办理。
  2016年,她们的父亲去世。家人为缓和姐妹矛盾,根据父亲遗嘱,写明了要求王小妮配合王大妮办理过户手续。王大妮称,以上事实均表明她一直在主张权益,并不存在时效问题。而在长达20年的时间里,王小妮也没有去管理自己的房屋及收取费用。结合水表证、户口本、街道证明、证人证言、短信记录等,也足以认定房屋是王大妮购买。
  徐州市中级人民法院审理后认为,王大妮提供的证据能够证实其与王小妮之间存在房屋买卖关系,即使在离婚案件中陈述房屋是其妹妹的,也不能仅凭该陈述推翻上述证据的证明内容。近日,徐州市中级人民法院作出二审判决:驳回上诉,维持原判。


  法官提醒:
  如借名买房实属无奈
  至少应签订书面协议


  邳州法院法官杜万亮表示,借名买房风险大,购房人需谨慎:
  一、如果产权登记人否认借名买房的事实,实际购房人不能充分举证证明的,实际购房人很可能无法主张房屋产权归属,相应的出资有可能被认定为借款或其他款项。
  二、如果购买的是经济适用房等特殊房屋,借名买房合同有可能被认定为无效合同。
  三、如果披露借名买房的事实,银行很可能不同意抵押贷款;隐瞒借名买房的事实,银行査明后,也很可能提前收回贷款并迫究法律责任。
  四、如果产权登记人私自利用房产登记权利人的身份进行抵押贷款或将房产出售,相对方为善意,则房产被抵押或出售的事实受法律保护,实际购房人将承担还款或无法追回房产的法律风险。
  五、如果产权登记人陷入债务纠纷,房产可能被查封或拍卖。


  法官建议,
  如借名买房实属无奈,
  至少也应签订书面协议,
  莫让房子成为亲情的试金石!


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