买房也是每个家庭的大事情，首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。而二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些，现房、自带装修、交通和配套设施都比较齐全这些都是二手房的自带优势，因此二手房一直都很受购房者的欢迎。

但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题，像房子的房龄，能贷多少购房款，甚至能不能贷款，房子是否还有升值空间或者是否贬值，这些都和房龄息息相关，这些你是否了解呢？

 一、房龄、房屋的使用年限及房产证日期的差别


 很多人都分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆，所以购房者应先搞清楚三者之间的区别。


    房龄，指的是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。


    房屋的使用年限具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键。就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权。但土地上面的房子是个人的，国家把土地卖给发展商开发建房子，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。


    房产证日期一般是指房子建好之后，房子的所有者拿到物业产权的时间。

    二、房龄影响

    1、对贷款的影响

    房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，老房子的贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。

    公积金贷款

    一般来说，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年，所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年就有可能将不会能获得贷款。


    商业贷款

    二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。


    （1）看房龄


    一般来说，贷款年限＝50－房龄（各银行间有差异）。也就是说，老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，银行批贷的可能性低。


    （2）看贷款人年龄


    在通常情况下，贷款年限＝65－贷款人年龄（部分银行是70－贷款人年龄）。也就是说，如果购房者你的年龄过大，或者是超过银行所限制的年龄的话，那么就有可能会被拒贷。


    以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。


    2、房屋产权年限


    相信大家都知道，普通住宅的产权年限一般为70年，因此通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易（这是目前普遍默认的方法，但具体的规定还没确定）


    3、房屋剩余寿命


    虽然房龄不一定完全等于房屋质量，但是房子和人一样，寿命都是有限的，也就是说，房屋在使用过程中，难免会受到一定的磨损，房屋的质量决定着房屋的自然寿命。

    4、维修费用


    不少买家在购买二手房之后都会稍作修整，但是房屋居住越久，房龄越老，受到的磨损就越大，出现的问题也就越多。因此，在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。在受损程度不断增加之后，可能还会带来一系列的安全隐患。


    5、居住舒适度


    现在新建的房子，在户型的设计和绿化的规划方面，都比较新颖、人性化，更关注居住的舒适度，而且物业管理也会比较完善。


    而一些房龄比较老的房子，楼层和户型可能都比较保守，电梯也可能存在安全隐患。甚至还有可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题，居住的舒适度会因此大大降低。


    三、二手房房龄选择多久合适呢？


    一般来说，五至十年的二手房较为合适，因为较迟新建住宅小区、房屋单位、住宅结构等，是比较合理的做法。


    四、二手房如何查房龄？


 去房产局查询房屋档案处查询。

注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。



    买二手房时房龄问题不容忽视，一定要考虑清楚，对二手房的房龄和产权年限一定要问仔细，各方面都要进行实地考察，既要看房子的内部，又要看房子外部和周边配套。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。